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Grünflächen steigern den Wert von Immobilien

Donnerstag, 18. Juni 2009 (All day)

Wichtige Nachricht für private Immobilienbesitzer und Kommunen: Ein Forschungsprojekt der TU Berlin und des Austrian Research Centers, Wien, konnte nachweisen, dass hochwertige Außenanlagen und gepflegte Grünflächen einen großen Einfluss auf den Wert von Grundstücken und Immobilien haben und der Bodenrichtwert um bis zu 20 Prozent gesteigert werden kann. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Ergebnisse der Studie zusammen.

Grünflächen tun dem Menschen gut. Diesen Satz würde wohl auch jeder Laie unterschreiben, der nicht allzu viel von Pflanzen versteht und auch nicht tagtäglich mit ihnen zu tun hat. Ansprechend mit Gehölzen gestaltete Grünflächen und Parkanlagen, Straßen, Uferpromenaden, Grünverbindungen oder Spielplätze wirken sich positiv auf die Lebensqualität aus. Diese Wohlfahrtswirkungen sind vielfach wissenschaftlich untersucht worden und betreffen sowohl soziale, gesundheitliche als auch ökologische Aspekte.

So weit, so gut. Doch leere Haushaltskassen hatten zuletzt für erhebliche Mittelkürzungen bei kommunalen Gartenämtern gesorgt. Egal um welches Ressort es geht: Etats sind zunehmend nur noch dann gesichert, wenn der resultierende Nutzen unmittelbar ersichtlich und – am liebsten monetär – zu bewerten ist. Für Investitionen in Bepflanzung und Begrünung fehlte es bisher an einem Nachweis der direkten geldwerten Vorteile. Aber nur mit harten Zahlen kann man Einsparungen durch politische Entscheidungsträger bei Gestaltung, Pflege und Ausbau von hochwertig begrünten Freiräumen und Grünflächen mit fundierten Argumenten begegnen.

In den letzten Jahren konnte man beobachten, dass auch einige private Immobilienbesitzer nur noch auf die vermeidlich pflegeleichte Rasenflächen setzen statt auf eine hochwertige Gestaltung mit Gehölzen und Stauden.

Aus diesem Grund vergab die Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag (GALK) in den Jahren 2001 bis 2003 zunächst einen Forschungsauftrag an die TU Berlin, der in den Jahren 2005 bis 2006 von Austrian Research Centers, Wien, abgeschlossen wurde. Die Baumschule Lorenz von Ehren veranstaltete selbst ein Symposium zu diesem Thema und engagierte sich als finanzieller Förderer und inhaltlicher Partner der mehrjährigen Studie.

Die Studie sollte den Einfluss des Faktors Grünversorgung auf Immobilienpreise und Bodenpreise untersuchen. Weitere untersuchte Einflussfaktoren waren zum Beispiel Stadtgröße oder Gebietstyp.

Durch Grün steigt der Bodenrichtwert

Als Vergleichswert für den Grundstücks- bzw. Immobilienwert wählten die Autoren der Studie den amtlich festgesetzten Bodenrichtwert. Im Gegensatz zum Gebäudewert, der weitgehend unabhängig vom Standort ist, hängt der Bodenrichtwert stark von verschiedenen Lagefaktoren ab – wie zum Beispiel dem Ausmaß der Begrünung.

Einen besonders hohen Einfluss auf die Bodenrichtwerte hat der Aufwand, mit dem Freiräume gestaltet werden. Bei entsprechender Gestaltung liegen die Bodenrichtwerte der Untersuchungsstandorte im Durchschnitt bei 650 Euro/m2. Noch stärker wirkt sich der Pflegezustand von Freiräumen aus – Gehölze wollen nicht nur irgendwann gepflanzt sein, sondern sie bedürfen auch regelmäßiger Betreuung durch fachkundiges Personal. Die Einflussstärke dieses Faktors zeigt sich in einem Anstieg der Bodenrichtwerte auf mehr als 800 Euro/m2 im Falle eines sehr guten Pflegezustands (Abbildung 4).

Als weitere bedeutsame Größe für den Bodenrichtwert ließ sich die Straßenraumqualität nachweisen. (Abbildung 2).

Für den Einflussfaktor Fassadenbegrünungen konnten die Autoren der Studie signifikante Steigerungen des Bodenrichtwerts ermitteln (Abbildung 1).

Dabei hängt die Straßenraumqualität unter anderem von Faktoren wie Gärten, Vorgärten, Straßenbäumen oder Fassadenbegrünung ab (Abbildung 3).

Das Resümee der Studie lautet:
Je nach Funktion und Gestaltung können Freiräume und Grünflächen den Bodenrichtwert um bis zu ca. 20 Prozent steigern.

In einem ganz anderen Zusammenhang wurden die Ergebnisse dieser Studie kürzlich von kompetenter Seite bestätigt: Beim 1. Norddeutschen Baumschultag am 13. Mai 2009 hatte Rainer Müller vom Verband norddeutscher Wohnungsbauunternehmer den positiven Zusammenhang zwischen „Grün-Ausstattung“ und Lebensqualität sowie Werthaltigkeit von Wohnanlagen betont. Dass der Wunsch nach einem „Haus im Grünen“ nicht nur ein Klischee ist, weiß jeder Makler – es lässt sich tatsächlich weit besser vermieten oder verkaufen.

Eine weitere Veranstaltung zu diesem Thema ist der Fachkongress für grüne Stadtentwicklung am 24. und 25. Juni in Essen. Detaillierte Informationen erhalten Sie im Internet unter www.forum-bauwert.de

Studiendesign
Bedeutung von Freiräumen und Grünflächen für den Wert von Grundstücken und Immobilien
Forschungsprojekt im Auftrag der GALK-DST
Dietwald Gruehn, Austrian Research Centers – systems research GmbH, Wien, Juni 2006

  • Vorauswahl von 16 Mittel- oder Großstädten (Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern).
  • Auswahl von jeweils 15 Teilgebieten innerhalb der ausgewählten Städte nach folgenden Gebietstypen:
    • Verdichteter Stadtraum
    • Etagenwohnen
    • gartenbezogenes Wohnen
    • dörflich geprägte Siedlungsfläche
    • Gewerbe-/Industriestandort.
  • Zufallsstichprobe von 10 Straßen je Teilgebiet, also 150 untersuchte Straßen pro Stadt.

 

Hier können Sie die Studie als Datei herunterladen

Kurzfassung des Forschungsberichts:
www.galk.de/fvh_gruen/down/fvh_gruen_endbericht_kurz_0606.pdf

Langfassung des Forschungsberichts:
www.galk.de/fvh_gruen/down/fvh_gruen_endbericht_lang_0608.pdf